http://www.ftd.de/ub/di/1046346611439.html?nv=hpm

ftd.de, Sa, 1.3.2003, 10:00
Immobilienbranche fürchtet wachsende Leerstände
Von Isabell Reppert, Hamburg

Sinkende Mieten, steigende Leerstände und keine Aussichten auf eine Konjunkturbelebung. Der Immobilienwirtschaft steht ein weiteres Krisenjahr bevor.

Wenn sich die Branche in der kommenden Woche zur Mipim, der größten internationalen Immobilienmesse in Cannes versammelt, ist Katzenjammer angesagt. "Im letzten Jahr schwankte man noch zwischen Hoffen und Bangen, jetzt können wir uns nicht mehr der Illusion hingeben, mit einem blauen Auge davonzukommen", sagt Peter Rösler, Vorsitzender der Geschäftsführung von Atis Real Müller, einem Gewerbeimmobilienmakler.

Jahresmieten 2002

In westeuropäischen Bürometropolen, ermittelte die Immobilienberatung Jones Lang LaSalle, gingen die Spitzenmieten im vergangenen Jahr um durchschnittlich knapp neun Prozent zurück, Hamburg und Berlin erlebten zweistellige Einbrüche. Mit 6,4 Millionen Quadratmetern fiel das Vermietungsvolumen um 19 Prozent auf das niedrigste Niveau seit 1996. Der gebremsten Nachfrage nach Büroflächen steht eine Rekordzahl fertig gestellter Neubauten gegenüber. Die Folge: Leerstandsquoten von gut sieben Prozent. Daran wird sich auch in diesem Jahr wenig ändern. Vor Mitte 2004, schätzen Branchenexperten, wird sich der Markt für Gewerbeflächen nicht beleben. In Deutschland trübt die schwache Konjunktur die Stimmung zusätzlich.

Finanzierung wird zum Schlüsselproblem

Angesichts unsicherer Renditen öffnen vor allem Investoren ihre Geldbeutel nur zögerlich. "Die Finanzierung von Immobilien entwickelt sich derzeit zu einem Schlüsselproblem", sagt Michael Zimmer, Vorsitzender der Geschäftsführung der Corpus Immobiliengruppe. Ohne pedantische Prüfung der Risiken und Renditechancen fließt kaum noch Kapital, den wachsenden Sicherheitsanforderungen der Investoren genügen allenfalls Immobilien in Toplage, die zu mindestens 70 Prozent und langfristig an Mieter mit erstklassiger Bonität vermietet sind. Anforderungen, die der deutsche Markt zurzeit kaum hergibt. Offene Fonds, von aktienfrustrierten Anlegern mit Geld im Überfluss ausgestattet, suchen entsprechend verzweifelt nach geeigneten Objekten, zunehmend auch im Ausland. "Aber bevor wir Abstriche bei der Qualität machen, behalten wir das Geld lieber auf dem Konto", sagt Werner Welter, Geschäftsführer der DB Real Estate, einer Tochter der Deutschen Bank.


Büromieten in europäischen Großstädten


Ihr Geld halten derzeit auch die Banken zusammen. Die Immobilienfinanzierung hat sich für viele Kreditinstitute in den vergangenen Jahren als Wertvernichter erwiesen. Folgerichtig kehren immer mehr Banken dem Geschäft den Rücken. Die drei Großbanken Deutsche, Dresdner und Commerzbank haben ihre Immobilienfinanzierung mit der gemeinsamen Gründung der Eurohypo Anfang 2002 weitgehend ausgelagert. Auch kleinere Banken machen keinen Hehl daraus, sich aus diesem Segment zu verabschieden. Die verbleibenden Kreditgeber ziehen derweil die Zügel an, nicht zuletzt weil Basel II eine risikoadäquate Eigenkapitalunterlegung fordert. "100-Prozent-Finanzierungen sind in Zukunft nicht mehr einfach möglich", sagt Joachim Plesser, Vorstandsmitglied der Eurohypo. Schon jetzt müssen Projektentwickler, Bauträger und Privatinvestoren zwischen 20 und 50 Prozent der Finanzierung selbst schultern - für viele unmöglich.



Gutes Rating überzeugt schwer


Die Anhebung der Kreditmargen verteuert zudem das Fremdkapital, unabhängig vom Rating des Kreditnehmers. Von einem risikobehafteten Investitionsprojekt lassen sich die Banken oft trotz guten Ratings nicht überzeugen. "Die Kreditinstitute unterziehen mittlerweile auch die potenziellen Mieter einem Rating. Da kann es passieren, dass der Kredit trotz Vollvermietung abgelehnt wird, weil der Mieter ein schlechtes Rating hat", sagt der Hamburger Privatinvestor Dieter Becken.


Die restriktive Praxis der Geldgeber trifft vor allem die Projektentwickler. Zumindest jene, die ihrem Endinvestor nicht schon vor dem ersten Spatenstich nachweisen können, dass die Vermietung gesichert ist. "Das spekulative Development geht stark zurück", sagt Willi Alda, Vorsitzender der Geschäftsführung der Deka Immobilien Investment. Eine heilsame Entwicklung, sagen viele Experten: Das Verhalten der Geldgeber in der Krise reduziert in drei bis vier Jahren das Angebot verfügbarer Flächen. Zieht die Konjunktur wieder an und damit auch die Nachfrage nach Gewerberaum, steigen auch die Mieten wieder.


Schlecht für die Developer: Der mittelständisch geprägten und eigenkapitalschwachen Branche steht eine kräftige Marktbereinigung bevor. Auch mancher "Hobby-Developer", wie Eurohypo-Vorstand Plesser die weniger professionellen Anbieter gerne nennt, wird dabei vom Markt verschwinden. Schon bei der Mipim dürfte der eine oder andere fehlen.


© 2003 Financial Times Deutschland

biste gerade psychisch inner schlechten verfassung? :D

Nee, wieso, ich bin froh, daß ich unsere 100% Finanzierung vor 11 Jahren gemacht haben (das Haus uns nun gehört, so daß keine Finanzierung mehr nötig ist) und wir in keinem Immo-Fonds hängen. :D

wenn man deine beiträge so anschaut, ist nosdradamus ja ein lustiger schlumpf dagegen :D

wenn man an immobilien denkt und sich den kursverlauf z.b. von TAG tegernsee oder der aareal-bank anschaut, dann kann man eigentlich nur schwermütig werden. :(

Tja Gordon :( :eek: es sollte eben auch ein Hinweis darauf sein, daß der angeblich so sichere Hort, doch nicht ganz so sicher ist.

Es gibt zwar in den Medien neben viel Gepushe auch einige warnende Stimmen, aber eine Reihe von Banken (z.B. die SEB) versuchen risikoscheuen Anlegern Immobilienfonds zu verkaufen (z.B. mit einem Zins von 5%, wenn die gleiche Summe in einem Immobilienfonds angelegt wird). Es war eben ne Info und kein Entertainement und das im Fasching, so was aber auch :rolleyes: :D

Sie hat doch recht, hölli! Es ist ja auch fast alles Mist :rolleyes:

hola,

am privatimmobilienmarkt siehts viel besser aus ;)

Es kommt darauf an, wo die Privatimmobilie steht ;) :D

Für Frankfurter Büromieten erwartetet eine Immobilienfondsexpertin der SEB im Bloomberg-Forum einen Rückgang von 25%.

http://www.welt.de/data/2002/12/19/26264.html?search=Immobilienpreise&searchHILI=1

Wohnungsnot im Süden, Leerstand im Osten
VDM-Makler erwarten unterschiedliche Trends – Wegzüge bedrohen Wohnungsunternehmen
Berlin - In Deutschland wird es im Jahr 2003 höchst unterschiedliche Entwicklungen auf den Immobilienmärkten geben. Die Wohnungsnot in weiten Bereichen Süddeutschlands wird sich nach Ansicht des Verbandes Deutscher Makler verschärfen. Im Osten müssten hingegen viele Kommunen wegen anhaltenden Bevölkerungsrückgangs mit größeren Wohnungsleerständen rechnen. Zu diesem Fazit kommt der VDM in seinem Marktausblick für 2003.


Zurückgehende Investitionen in Neubauimmobilien sorgten in Süddeutschland dafür, dass 2003 weit weniger Wohnungen und Häuser fertig gestellt wurden, als benötigt würden. Allein bei Mehrfamilienhäusern erwartet der VDM einen Rückgang der Baugenehmigungen um 30 Prozent. „Für Wohnungsmieter bedeutet das, dass sie binnen Jahresfrist mit deutlich steigenden Mieten rechnen müssen“, prognostiziert VDM-Sprecher Jürgen Michael Schick (Berlin). Zwei bis drei Euro pro Quadratmeter mehr müssten sie berappen, schätzt Schick. Im Norden seien dagegen nur Steigerungen um ein bis zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu erwarten.


Eine entgegengesetzte Entwicklung sieht der VDM auf viele ostdeutsche Kommunen zukommen. Angesichts der anhaltenden Ost-West-Wanderung verlören viele ostdeutsche Mittelstädte weiter Einwohner, was zu größeren Leerständen führe. Die seit fünf Jahren wieder auseinander klaffende Schere von Zu- und Wegzügen aus den neuen Ländern lassen für viele ostdeutsche Wohnungsunternehmen die Zahlungsunfähigkeit befürchten. „Wenn das Problem des erheblichen Sockelleerstandes nicht gelöst wird, werden viele Wohnungsgenossenschaften und private Investoren in absehbarer Zeit Insolvenz anmelden müssen“, warnt Schick.


Nach Ansicht des VDM werden sich die Kapitalanleger angesichts der Verunsicherung durch die „chaotische Steuerpolitik seit der Bundestagswahl“ im kommenden Jahr zunächst zurückhalten. Die Immobilienpreise dürften „im Großen und Ganzen“ stabil bleiben, wobei die unterschiedlichen Teilmärkte zu berücksichtigen seien. Für 2004 erwartet der Verband einen Preisanstieg von durchschnittlich zwei Prozent.


Interessant dürfte aus Investorensicht die Erwartung steigender Renditen sein. Während in den vergangenen Jahren moderate Steigerungen den Markt gekennzeichnet hätten, werde die Mietrendite in den nächsten zwei Jahren deutlich anziehen. „Mehrfamilienhausbesitzer können schon in 2003 mit einer höheren Rentabilität ihres Investments rechnen“, so VDM-Sprecher Schick. Das Marktgeschehen verlagere sich spürbar auf Bestandsimmobilien.


Bei Einfamilienhäusern sehen die VDM-Makler einer stabilen Marktentwicklung entgegen. Die eigenen vier Wände blieben ungebrochen der Investitionswunsch Nummer eins der Deutschen.


Als unverändert schwierig bezeichnen die Experten das Finanzierungsverhalten der meisten deutschen Banken. Die restriktive Kreditvergabepraxis drohe sich auch 2003 fortzusetzen. Als unverändert schwierig sehen die VDM-Makler das Finanzverhalten vieler deutscher Banken an. Die restriktive Kreditvergabepraxis drohe sich auch 2003 fortzusetzen. Zwar rechne man weiter mit historisch niedrigen Zinsen, doch würden viele Berufsgruppen nicht mehr finanziert. Und wenn sie doch einen Kredit bekämen, dann nur mit erheblichem Einsatz von Eigenkapital.


„Alles in allem rechnen wir nach einer Phase der Neuorientierung über die steuerlichen Rahmenbedingungen mit einem interessanten Anleger- und Käufermarkt“, fasst VDM-Sprecher Schick die Erwartungen für 2003 zusammen. rtr/tr

Artikel erschienen am 19. Dez 2002


http://www.wams.de/data/2003/01/05/30059.html?search=Immobilienpreise&searchHILI=1

Es könnte doch alles so schön sein
Aus dem Zukunftsprogramm der Erbengeneration: Schnellstmöglich den Hunden all das antrainieren, was uns so stark gemacht hat: Aktienkauf, Konsum und Investition
von Bernd Niquet

Was kann es eigentlich Schöneres geben als materiell gut versorgt zu sein, über ein beträchtliches Vermögen zu verfügen, ein schönes Häuschen im Grünen und ansonsten seine Ruhe zu haben? Zudem ein schickes Auto in der Garage, keine plärrenden Kinder, dafür gleich mehrmals am Tag völlig entspannt mit dem Hund Gassi gehen. Wenn da nur nicht diese Terroristen, die fallenden Immobilienpreise und die permanent abstürzenden Aktienkurse wären. Es könnte doch alles so schön sein.


Gerade in den unwirtlichen Wintermonaten sehnen wir Deutschen uns auf eine Insel im Süden. Das wirkliche Traumeiland liegt jedoch genau unter unseren Füßen. Der Generationenwechsel, der sich gegenwärtig in unserem Lande vollzieht, ist historisch ohne Beispiel. Zum ersten Mal in der Geschichte gelingt es der breiten Masse, Vermögenswerte in schier unermesslicher Höhe an ihre Nachkommen zu vererben. Und kein direkter Krieg weit und breit, der geeignet scheint, uns diesen Wohlstand so schnell wieder abspenstig zu machen.


In den nächsten Jahren stehen Vermögenswerte in Billionenhöhe zum Vererben an. Im selben Zeitraum wird sich die Generation der Erben anschicken, wirtschaftlich das Ruder zu übernehmen. Man merkt es schon jetzt: Kapital wird hofiert (Halbeinkünfteverfahren, Abgeltung-steuer), Arbeit hingegen brutal besteuert. Viele gegenwärtige Probleme werden dadurch erfolgreich entzerrt, denn wem ein derartiges Vermögen zufließt, für den ist plötzlich ein Arbeitsplatz nicht mehr das höchste Gut, der kann sich anderen, viel wichtigeren und ideellen Problemen widmen, wie sorgsam das Auto zu pflegen oder den Rasen zu schneiden.


Natürlich erben wir nicht alle, doch das ist doch nur ein lästiges Verteilungsproblem. Insgesamt schieben wir nicht nur einen dicken Bauch, sondern auch einen riesigen Vermögensberg vor uns her, von dem wir im Alter einmal zehren wollen. Der einzige Fehler daran ist, dass gerade das, was uns zum Ziel führen soll, die Erreichung eben dieses Ziels unmöglich macht. Die Sicherheit, in der wir uns alle wiegen, hat nämlich dazu geführt, dass wir nur noch konsumieren und nicht mehr investieren. Es werden kaum noch langfristige Investitionen getätigt, die volkswirtschaftliche Investitionsquote hat sich in den letzten Jahrzehnten beinahe halbiert, und Kinder will auch niemand mehr großziehen.


Bis zum Jahr 2050 wird unsere Bevölkerung daher signifikant geschrumpft sein. Das bedeutet einerseits endlich wieder Parkplätze. Andererseits aber auch, dass bei Fortschreibung des gegenwärtigen Trends junger Paare, sich keine Kinder, sondern vielmehr nur noch Hunde anzuschaffen, im Jahr 2050 die Hunde gegenüber den Menschen deutlich in der Mehrzahl sein werden. Spätestens dann werden wir mit dem wenig spaßigen Problem konfrontiert sein, dass Hunde nicht nur äußerst selten in die umlagefinanzierte Rentenversicherung einzahlen, sondern außer Hundefutter auch nichts konsumieren und schon gar nichts produzieren. Was für die Rentner des Jahres 2050, also die heutigen Erben, deutliche ökonomische Konsequenzen haben wird.


Glücklicherweise wird jedoch der Markt auch hier eine Lösung parat haben, deren erste Vorzeichen wir bereits jetzt spüren: Übersteigt das Vermögen seine potenziellen Verwendungsmöglichkeiten, dann wird der Markt den überschüssigen Teil vernichten, sprich abwerten. Konkret: Eine Bevölkerung, die schrumpft wie ansonsten nur ein Schwarzes Loch im Weltraum, muss keine Häuser mehr bauen und wird mit einer jahrzehntelangen Immobilienbaisse zu tun haben. Es sei denn, wir würden bald alle jeweils zwei Häuser bewohnen - und könnten das auch noch bezahlen. Die einzigen Immobilien mit steigenden Preisen werden deshalb zukünftig die Hundehütten sein. Eine schrumpfende Bevölkerung wird zudem nicht nur mit der umlagefinanzierten, sondern auch mit der kapitalgedeckten Rente Probleme haben. Denn wer soll später einmal die ganzen Aktien und Fonds kaufen, die die Rentner versilbern müssen, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten, wenn kaum noch jemand da ist?


Bleibt als einzige Konsequenz: Wir müssen schnellstmöglich den Hunden all das antrainieren, was auch uns so stark gemacht hat: Aktienkauf, Konsum und Investition. Der Blick aus dem Fenster sollte uns daher zuversichtlich stimmen: Denn die meisten Menschen führen ihre Zukunft bereits an der Leine.


Der Autor ist Verfasser zahlreicher Wirtschafts-Bücher.
Artikel erschienen am 5. Jan 2003

hola,

Es kommt darauf an, wo die Privatimmobilie steht

rhein-main gebiet + 50 km...da bekommt man noch was für´s geld ;)

Die Frage ist allerdings, was Du in Zukunft davon beim Verkauf noch wiederbekommst ;)

hola,

Die Frage ist allerdings, was Du in Zukunft davon beim Verkauf noch wiederbekommst

...das doppelte vom kaufwert! :cool:

Stefano, die Frankfurter stellen die Demographie auf den Kopf :D ;) falls Du investiert bist, wünsche ich es Dir ja :)

http://www.ftd.de/bm/ga/1046346606422.html?nv=se

ftd.de, Fr, 28.2.2003, 2:00
Geldanlage: Schlacht um die letzten Tortenstücke
Von Miriam Beul

Von Hamburg bis Mailand, von Brüssel bis Madrid - der Run auf lukrative Anlageobjekte an den europäischen Immobilienmärkten ist in vollem Gange, der Appetit kaum noch zu stillen. Das bekommen zunehmend auch die Offenen Immobilienfonds zu spüren.

Deutsches Geld steht Schlange in Paris", sagt Oliver Brazier, European Investment Manager beim führenden lokalen Immobilienberater Insignia Bourdais. Seine Kollegen in London und Madrid dürften das nicht anders sehen. Denn langfristig vermietete Immobilien in guten bis sehr guten Lagen sind rar geworden, europaweit.

Die Leerstandsraten steigen, das Mietniveau fällt. Da sind sich Marktbeobachter wie DTZ Zadelhoff, Atis Müller Real und Jones Lang LaSalle einig. Vor allem an Themse und Seine stehen die Investoren mit prall gefüllten Geldsäckeln vor leer geräumten Buffets. Bekommen jetzt selbst erfahrene Fondsmanager statt Sachertorte oder Frankfurter Kranz bloß Plunderteilchen?


Und wer interessiert sich umgekehrt für Gutes aus deutscher Hand? Milliardenschwere Immobilienpakete aus öffentlichem Vermögen oder Firmenbesitz suchen potente Käufer. "Nirgendwo in Europa ist das Angebot an Wohn- und Büroobjekten, die privatisiert werden und an den Markt kommen, so groß wie in Deutschland", schwärmt Pedro Aznar, Prokurist des US-Immobilienfonds Morgan Stanley Real Estate Funds (MSREF).



Beliebteste Zielmärkte sind London und Paris


Doch für den Geschmack heimischer Kapitalanlagegesellschaften ist der Projektentwicklungsanteil dieser Portfolios häufig zu groß, lassen Lage- und Gebäudequalitäten zu wünschen übrig. Sie bevorzugen bewährte Standorte mit kalkulierbaren Risiken. Dazu zählen neben den Büro- und Einzelhandelsimmobilien in deutschen Großstädten auch Objekte in anderen europäischen Metropolen. Beliebteste Zielmärkte sind unverändert London und Paris.


"Mit 3,15 Mrd. Euro und einem Anteil von 33 Prozent an den Gesamtinvestitionen waren die Deutschen in Frankreich 2002 erstmalig stärkster ausländischer Akteur. Nun fehlen die 1a-Objekte, der Markt ist fast leer gefegt", sagt Marktkenner Brazier. Auch Dietmar Müller von der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft (CGI), sieht Veränderungen im Marktgefüge: "Die Citylagen von Paris sind teuer geworden. Wir kaufen in Randlagen wie Bercy oder Saint Denis."


Wer in dezentrale Lagen ausweicht, vermehrt das Risiko. Doch die Initiatoren stehen unter Druck, denn deutsche Anlegergelder fließen weiter in Strömen. Allein in den ersten sechs Wochen des laufenden Jahres verzeichnete die CGI für den größten deutschen Offenen Immobilienfonds "Haus-Invest" Nettomittelzuflüsse in Höhe von 500 Mio. Euro. Damit schwoll das Gesamtvolumen auf über zehn Mrd. Euro an.



Offene Fonds gelten als risikoarmes Investment

Solange Aktien in dem Ruf stehen, aus kandierten Früchten in null Komma nichts Trockenobst zu machen, profitieren immobilienbezogene Investitionen, allen voran die Offenen Fonds. Zum Gesamtvolumen des 2002 investierten Fondskapital in Höhe von 270,6 Mrd. Euro steuerten die Offenen Immfonds laut Deutscher Bundesverband der Investment-Gesellschaften mit 71,2 Mrd. Euro (26,3 Prozent) den Löwenanteil bei (siehe Grafik). "Der Aspekt Sicherheit spielt hier eine entscheidende Rolle", sagt Dietmar Müller von der CGI. "Mit einer Volatilität von weniger als einem Prozent gelten Offene Fonds als risikoarmes Investment."


Kein Wunder, dass sich Immofonds gerade in diesen Zeiten großer Beliebtheit erfreuen. Blindes Vertrauen ist dennoch fehl am Platz. Denn der momentane Anlagedruck birgt auch Gefahren in sich. Bei Neuakquisitionen sehen sich die Einkäufer häufiger gezwungen, tiefer in die Tasche zu greifen. Überteuerte Objekte drücken aber die Gesamtperformance, sobald die Aktienmärkte wieder anziehen und den Fonds geringere Kapitalmengen zufließen als im Augenblick. Daran sollten Anleger denken, wenn sie sich für einen Offenen Immobilienfonds als vermeintlich sicheren Hafen für ihr Geld entscheiden.



Trend zur internationalen Ausrichtung von Portfolios


Rendite für Büroimmobilien


Solange heimische Immobilien auf Grund magerer Renditen (siehe Grafik) unter Liebesentzug leiden, ziehen die europäischen Immobilienmärkte deutsches Geld magnetisch an. "Der Trend zur internationalen Ausrichtung von Portfolios setzt sich fort", sagt auch Tobias Just von der DB Research in Frankfurt. Geradezu kosmopolitisch gibt sich der Fonds "Haus-Invest" der CGI: 74 Prozent der insgesamt 144 Fondsimmobilien befinden sich im europäischen Ausland, 26 Prozent in deutschen Großstädten. Neben Frankreich (24,9 Prozent) und Großbritannien (19,2 Prozent) kauft CGI auch in Belgien, Portugal, Italien, Österreich und Spanien ein.


Die Wettbewerber ziehen nach. "Wir werden den Auslandsanteil am Immobilienvermögen des ,Grundwert-Fonds‘ schrittweise von derzeit 14 Prozent auf 20 Prozent ausbauen", sagt Martin Jochem, Sprecher der Geschäftsführung der DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds, der Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft des Allianz-Konzerns. Ein neuer, ausschließlich international investierender Offener Fonds ist soeben an den Start gegangen.


Aus Sicht von Robin Carr, Director European Investment bei Insignia in London, wird die Landkarte der institutionellen Investoren größer und bunter werden: "Allein das Kölner Bankhaus Sal. Oppenheim will im laufenden Jahr 150 bis 200 Mio. Euro in England investieren. London wird der wichtigste Markt bleiben, aber auch Glasgow und Birmingham stehen auf der Liste ganz oben. Die EU-Beitrittskandidaten und Skandinavien geraten ebenfalls ins Visier. Holland bleibt ohnehin attraktiv, weil dort die Mietpreise weniger rasch fallen als anderswo."



Billig einkaufen, optimieren, mit Gewinn verkaufen


Interesse für Stücke vom heimischen Immobilienkuchen bekunden - sofern es öffentliche oder firmeneigene Liegenschaften sind - zumeist Investmentbanken und Private-Equity-Gesellschaften mit angelsächsischem Hintergrund. Ihre Strategie: billig einkaufen, optimieren, mit Gewinn verkaufen. Sie sind den Umgang mit volatilen Märkten gewohnt. Außerdem betrachten sie Immobilien - anders als die Deutschen - als Handelsware. "Internationale Geldgeber sehen im steigenden Angebot betriebsnotwendiger Liegenschaften in Deutschland neue Marktchancen und profitable Investitionsmöglichkeiten", erklärt Michael Borries, Geschäftsführer der Corpus Immobiliengruppe. Da diese Immobilien in der Regel mit langfristigen Mietverträgen ausgestattet sind, realisieren sie im Idealfall stattliche Gewinne. Nach Schätzungen von Jones Lang LaSalle beläuft sich das betriebliche Immobilienvermögen in Europa auf insgesamt 4,7 Billionen Euro.

© 2003 Financial Times Deutschland , © Illustration: FTD

hola,

...die Frankfurter stellen die Demographie auf den Kopf

mit immobilien kann man auch heuer noch ordentlich geld verdienen...ich meine aber NUR privatimmos...keine fonds-gewerbe-e.c.t.-immos.

Stefano ;) :) Ich habe das längerfristig bis langfristig gemeint, als Altersvorsorge (außer zur Mietersparnis bei Eigennutzung) glaube ich persönlich nicht an Immobilien. Es wird meiner Ansicht schwierig werden, genau die Immobilien den immer weniger werdenden Nachfragern anzubieten, die diese wollen.

Aber ich persönlich würde auch lieber in Nordfriesland arbeitslos sein (bin Saarländerin und lebe nicht in Nordfriesland ;) als im Raum Aschaffenburg zu leben und zu arbeiten :rolleyes: . Geschmäcker und Anlageentscheidungen sind eben verschiedenen (und das ist gut so :) ;) . Ich schaue mir heute Nachmittag aus Spass ein Forsthaus am Ende der Welt (Nähe Harz) an, das wäre aus Anlagegesichtspunkten sicher ne Katastrophe :D :lol

Stefano, wie sieht denn Dein zeitlicher Anlagehorizont aus? Ganz kurzfristig gerät doch der Haus- und Wohnungsmarkt in Frankfurt doch vermutlich aufgrund der Bankenkrise auch unter Druck, oder :confused:

hola,

aahaa mit ner unterfränkin hat man es hier zu tun...is aber nix schlimmes ;)

Aber ich persönlich würde auch lieber in Nordfriesland arbeitslos sein (bin Saarländerin und lebe nicht in Nordfriesland als im Raum Aschaffenburg zu leben und zu arbeiten
dat erklär mir mal bitte...ich versteh es jedenfalls net....liegt´s vielleicht an meiner grippe.... :rolleyes:

zu deinen beiden fragen äussere ich mich...wenn´s mir wieder besser geht.....

Zunächst gute Besserung (stelle Dir bitte ein Tröst-Smilie an dieser Stelle vor, es fehlt leider in Eurer Sammlung ;)

Ich vermute es liegt eher an meiner Betäubung nach der Wurzelbehandlung, die scheinbar nicht nur meine Backe mitgenommen hat :rolleyes: :D ;)

Ich bin Saarländerin und lebe in Südniedersachsen (habe aber auch über 8 Jahre im teuren München gelebt).

Als mein Mann mehrere Jobs angeboten bekam, für die wir in die Regionen Frankfurt, Darmstadt oder Mainz hätten umziehen müssen, habe ich mir verschiedene Regionen angeschaut. Aschaffenburg, kein billiges Pflaster, fand ich persönlich so furchtbar und trostlos, daß ich unwillkürlich an die Vorwürfe gegenüber Nordfriesen denken mußte, die wegen Jobs nicht umziehen wollen. Bei Aschaffenburg hätte ich auch gestreikt ;)

Alle Aschaffenburger möchte ich hiermit um Verzeihung bitten, ich habe ja gesagt, Geschmäcker sind verschieden und das ist gut so. ;) Ich kenne auch einige "Auswärtige", die nicht im Saarland heimisch werden ;) :D

Der entscheidende Vorteil von Aschaffenburg gegenüber dem Saarland ist doch, dass man sich im Unterfränkischen weniger Gedanken machen muss, Lafontaine über den Weg zu laufen. Das ist doch auch ein Argument für Lebensqualität, oder? :D:D:D

Abgesehen von seinem Schulden machen wollen und Co. sagt Laffi manchmal gar nicht so dumme Dinge, wenn er sich bloß nicht selbst so göttlich finden würde........ :rolleyes:

Die Saarländer sind allerdings auch nicht mehr so überzeugt wie früher, daß eine Begegnung mit ihm ein Standortvorteil sei :D ;)

Dawnrazor

nicht böse werden, ich persönlich fand es dort landschaftlich nicht so toll, aber ich wäre ohnehin im vergleichsweise menschenleeren Schweden vermutlich besser aufgehoben (zumindest im Sommer). Meine Meinung ist öfter nicht repräsentativ ;) :D

hola,

ja liebe oragami fast hättest du den hessen jetzt ganz wirr gemacht :confused:

aschebersch kenn ich ach...habe doch tatsächlich über 150 km in kauf genommen...nur...um dort meine laufschuhe kaufen zu können...auch ein paar schöne liebesstunden verbrachte ich in der vergangenehit dort ;)....und wenn du net so nen fan von der stadt bist...ist auch ok...geschmäcker sind gott sei dank verschieden ;) ...und das det die "Region mit der besten Lebensqualität in Deutschland" sei ist doch sehr stark zu bezweifeln :rolleyes:

Stefano, danke für die netten vermittelnden Worte. :)

Ich kenne die Region längst nicht so gut und so romantisch wie Du und gar Dawnrazor ;)
Auch in der Region um die Kasseler Berge, wird es nicht jeden Tag regnen, auch wenn es mir so scheint, da es das in 90% der Fälle tut, wenn ich dort fahre. Sonst mag ich Hessen, vor allem von der Sprache ist es sehr angenehm für Saarländer und es sagt einem niemand, daß man aber gut Hochdeutsch spricht :D

Es gibt halt für Zugereiste auch Nachteile in Niedersachsen :D Die finden Dich entweder putzig, wenn Du holen und nehmen verwechselst (ein Unterschied, der in der praktischen Umsetzung bei der Pille einen wichtigen Unterschied ausmacht) oder auch nicht :D
Es gibt dort auch kein Regionalgericht, wie Grünkohl mit Bregenwurst....... :rolleyes: :dunce:

So nun habe ich mir ers auch mit den Niedersachsen verscherzt und kann Euch höchstens noch die Autobahnfahrt zwischen Völklingen und Saarbrücken im Saarland ans Herz legen, dann seid ihr fast an allem vorbeigekommen, was im Saarland häßlich ist :D Lafontaines Herz schlägt zwar links, aber sein Neubau, der derzeit errichtet wird, muß ein kleines Monster mit Säulen sein, wie meine saarländische Freundin, deren Vater Architekt ist, gelästert hat :D "Bauen tut er rechts"

Es wäre doch furchtbar, wenn alle die gleiche Region, die gleichen Häuser und Wohnungen schön fänden, dann wären sie ja unbezahlbar und kaum jemand könnte nach seinem Geschmack leben. :)

In Hessen gibt es keinen Grünkohl mit Bregenwurst, meinte ich und das ist gut so :D

Ach ja, ich bin kein Kommunikationsgenie, nachdem ich Smilies entfernen mußte ist der Absatz weg. Zwischen Völklingen und Saarbrücken liegt die Völklinger Hütte (Weltkulturerbe :eek: :confused: ) und andere Schönheiten :rolleyes: .

Laffontaine baut auf dem Gau, mehr so eine Gegend für mich, obwohl mein Fahrlehrer in solchen Dörfern in Niedersachsen eher gemurmelt hat, hier wolle er nicht tot über dem Zaun hängen :D

hola,

sodele...eigentlich wollt ich ja antworten wenn de kopp wieder janz frei ist....aber da muss ich wohl noch ä bissel warten...daher jetzt die antworten für orgami:

Stefano, wie sieht denn Dein zeitlicher Anlagehorizont aus? Ganz kurzfristig gerät doch der Haus- und Wohnungsmarkt in Frankfurt doch vermutlich aufgrund der Bankenkrise auch unter Druck, oder

also für´s alter haben wir folgend vorgesorgt:

lebensversicherung
risiko mit buz
bausparer
firmensfond
aktiendepot
immobilie als kapitalanlage
selbstgenutze immobilie

ansonsten kommt noch ä bssel money rein durch meine aktienzocks ;)

ich denke nicht dass der wohnungsmarkt in...um frankfurt unter druck kommt...klaro sind auch hier die qm preise etwas gesunken....aber jetzt schon wieder anziehend....es kommen immer mehr die sich´s leisten können in die satdt....der mittelstand zieht ins umland...die auswirkungen sieht man in 10 km entfernung von meinem wohnort entfernt.....dort is quasi ne neue stadt entstanden...bei horrenden qm preisen bis zu 2500 €/qm für etw und häuser bis zu 3000 €/qm.
bei uns bekommt man noch klasse häuser oder etw´s zu 1500 €/qm.

das soll´s erstmal sein...der schweiss tröpfeld schon wieder...keuch----schneuf---hust...;)

Stefano, kurier dich ;)

Du sorgst ja diversifiziert vor. :) Ich drücke Dir die Daumen, daß ich mit meinem Langfristpessimismus Unrecht behalte ;)

hola,

thanks orgami...begebe mich jetzt auch wieder in die mutzelkiste ;)

Der Leerstand nimmt dramatisch zu
Bauminister Stolpe: Eine der größten Herausforderungen, vor denen Deutschland steht - Kritik an Stadtumbauprogramm

Halle - Das hatte Bundesbauminister Manfred Stolpe (SPD) nicht erwartet: Auf dem 3. Leerstandskongress des Bundesverbandes Deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) in Halle sah er sich mehr als 800 Wohnungswirtschaftlern gegenüber, der größten Teilnehmerzahl, die je für eine Veranstaltung zum Thema "Stadtumbau" mobilisiert werden konnte - und die Kritik prasselte von allen Seiten auf den Minister ein.


Denn "der Stadtumbau Ost flopt", wie die WELT vor Ort immer wieder zitiert wurde. Inzwischen stehen schon 1,4 Millionen Wohnungen in den neuen Bundesländern leer, fast 400 000 mehr als noch vor einem Jahr.

"Eine der größten Herausforderungen, vor denen Deutschland steht", räumte Stolpe ein und machte geltend, dass die Bundesregierung das Problem erkannt habe: 2002 seien 200 Kommunen in das Stadtumbauprogramm aufgenommen und 153 Mio. Euro für Abrisse bereitgestellt worden, was für 45 000 Wohnungen hätte reichen sollen. 2003 stünden für Stadtentwicklungsprogramme 516 Mio., bis 2009 2,7 Mrd. Euro zur Verfügung. Weitere Mittel könnten draufgelegt werden, etwa wenn die Kommunen von 800 Mio. Euro Flutopferhilfe entlastet würden. Auch die von Kanzler Schröder zugesagten 15 Mrd. Euro verbilligter Kredite sollten schwerpunktmäßig dem Stadtumbau Ost zugute kommen.

Doch die Bereitschaft, Ankündigungen für bare Münze zu nehmen, hat abgenommen. "Seit zwei Jahren kommen wir nicht vom Fleck, an erkennbaren Verbesserungen ist nichts zu sehen. Die Menschen werden mit dem Möbelwagen abstimmen", schilderte der Geschäftsführer der Gemeinnützigen Wohnungsgesellschaft Halle-Neustadt, Udo Mittinger, die Situation. Und bekam von seiner Oberbürgermeisterin, Ingrid Häußler (SPD), Rückendeckung: "Die Häuser stehen leer und es geht nicht los." Halles "Stadtmutter" rechnete vor: "Halle hat fast 100 000 Einwohner verloren, eigentlich müssten wir 40 000 Wohnungen abreißen, mit den Wohnungsgesellschaften haben wir uns auf 20 000 bis 2010 geeinigt. Aber wenn es mit dem Geldfluss so weiter geht wie bisher, dauert das 22 Jahre." Zustimmung auch von Magdeburgs Oberbürgermeister Lutz Trümper: "Die Mittel reichen gerade für 50 Prozent der erforderlichen Maßnahmen. Und wir haben Stadtteile mit 40 Prozent Leerstand. Von den 12 000 Wohnungen im Plattenbaugebiet Neu Olvenstedt werden in fünf bis sieben Jahren nur noch 3000 bis 4000 gebraucht."

"Schluss mit der weißen Salbe, es muss jetzt angefangen werden", verlangte auch Stolpes sachsen-anhaltinischer Kollege Karl-Heinz Daehre. Ein struktureller Fehler des Stadtumbauprogramms sei die niedrige Dotierung der Anfangsförderung. "Mit fünf Prozent im ersten Jahr kann der Stadtumbau überhaupt nicht starten, wir müssen genau umgekehrt rangehen - wie bei der klassischen Stadtsanierung und am Anfang klotzen. Und wir müssen schnellstens eine Lösung für die Altschuldenproblematik finden, das bringt mehr als weitere Förderprogramme." Der kräftige Applaus im Plenum zeigte, dass der Politiker mit beiden Forderungen den Nerv der Versammlung getroffen hatte.

Wie ein roter Faden zog sich die Forderung durch die Beiträge, einen "Lastenausgleich" für den Stadtumbau zu schaffen. "Eine sehr einfache Lösung wäre", so GdW-Präsident Lutz Freitag, "den Hauptakteuren des Stadtumbaus die Altschulden zu erlassen. Denn so kann es nicht laufen, dass die einen ihr Vermögen in den Stadtumbau einbringen und ihre Bestände dezimieren, und die andern die Mieter einsammeln und profitieren."

Dieselbe Einmütigkeit von der CDU bis zur PDS auch bei der Grunderwerbsteuer. Wenn Wohnungsgesellschaften fusionieren, müsse auf die Steuer verzichtet werden, verlangte Mecklenburg-Vorpommerns Bauminister Helmut Holter (PDS). Der Freistaat Sachsen will dazu am 11. April einen Bundesratsantrag einbringen, denn die wünschenswerten Fusionen wirtschaftlich geschwächter Wohnungsgesellschaften könnten nur dann zustande kommen, wenn sie nicht noch zusätzlich Geld kosten.

Konsens auch in punkto Eigenheimzulage. "Kein Geld mehr für Eigenheime auf der Grünen Wiese, aber für Eigentumsbildung in der Stadt", hatte schon Sachsens-Anhalts Bauminister Karl-Heinz Daehre gefordert. Da pflichteten nicht nur die Oberbürgermeister, sondern auch Daehres mecklenburg-vorpommerscher Kollege Holter bei: "Auch wir sind für Eigentumsbildung im Altbaubestand. Wir müssen möglichst schnell von der Neubau- zur Bestandsförderung kommen." gur


Artikel erschienen in der Welt am 20. Mär 2003

Nur Privatisierungen im großen Stil versprechen eine angemessene Rendite


Mit Wohnungen ist wenig Geld zu verdienen


Von Reiner Reichel, Handelsblatt


Experten sagen für die kommenden Jahre im Durchschnitt sinkende Mieten und Preise für Wohnimmobilien voraus. Der Grund sind vor allem große Leerstände. Für das Großgeschäft mit Privatisierungen eignen sich vor allem Ballungsräume mit steigender Bevölkerungszahl und wenig sozialen Brennpunkten.


DÜSSELDORF. Die Lobbyarbeit der Wohnungswirtschaft hat gewirkt. Finanzminister Eichels Giftliste ist wahrscheinlich vom Tisch. Kanzler Gerhard Schröder will sogar durch Subventionen 7,5 Mrd. Euro Modernisierungsinvestitionen auslösen.

Zum großen Renditeknüller, der Investoren in Massen anlockt, werden Wohnungsbau und -vermietung trotzdem nicht werden. Nicht einmal das seit Jahren niedrige Zinsniveau hat verhindert, dass seit 1998 Jahr für Jahr weniger Mietwohnungen gebaut wurden. Niedrige Mietrenditen und fehlende oder geringe Wertzuwächse schrecken Investoren ab. Besonders die Zahlen der 3 200 Mitgliedsunternehmen des GDW Bundesverbandes Deutscher Wohnungsunternehmen sind dramatisch schlecht: Deren Gesamtkapitalrentabilität liegt seit 2001 im Durchschnitt unter zwei Prozent, in Ostdeutschland machen die Unternehmen Verluste. Volker Dupré, Geschäftsführer der Corpus Holding sieht die Folgen: „Viele Unternehmen sind bald nicht mehr am Markt.“

Ein weiteres Indiz, dass mit Wohnungen kaum Geld zu verdienen ist: Offene Immobilienfonds halten so gut wie keine Wohnungen und denken auch nach dem Rekordmittelzufluss von 5,4 Mrd. Euro im Januar und Februar nicht an Wohnungskäufe.

Prognosen des Analyseunternehmens Bulwien verheißen noch schlechtere Zeiten: Mieten und Immobilienpreise würden bis 2007 um durchschnittlich vier Prozent sinken – eine Folge des Leerstands, den das Ifo-Institut auf 2,3 bis 2,4 Mill. Wohnungen schätzt. In Ostdeutschland stehe jedes fünfte Objekt leer.

Und dennoch drängt – teils sogar ausländisches – Geld auf den deutschen Wohnungsmarkt. David Pascall, Geschäftsführer der britischen Terra Firma Capital Partners, deutet an, dass weiterhin Interesse am Kauf von zwei Kölner kommunalen Wohnungsgesellschaften mit rund 41 000 Wohnungen besteht, der im ersten Anlauf scheiterte. Erfolgreicher akquiriert hat die Deutsche Annington, wie Terra Firma aus einer Tochter der japanischen Bank Nomura hervorgegangen. Sie kaufte mehrere Eisenbahnerwohnungsgesellschaften mit zusammen 64 000 Wohnungen.

Ob Annington, Corpus, Viterra oder Patrizia Immobiliengruppe, alle haben das gleiche Geschäftsmodell: Es werden große Wohnungsbestände von finanzklammen Kommunen, von Versicherungen oder Werkswohnungen, etwa Zechensiedlungen im Ruhrgebiet, gekauft. Im Idealfall stehen die Miethäuser allerdings in Ballungsräumen Düsseldorf oder Köln, die anders als das Ruhrgebiet und Ostdeutschland Bevölkerungswachstum erleben.

Dabei werden soziale Brennpunkte gemieden und Objekte ohne Belegungsrechte der Kommunen und Mietpreisbindungen bevorzugt.

Danach wird, wo nötig, modernisiert, und möglichst an Mieter, später an Anleger weiterverkauft. Kalkuliert wird in der Regel mit Mieterverkaufsquoten von 50 bis 60 Prozent. In den eigenen Bestand wollen die Privatisierer möglichst keine Wohnung übernehmen. „Wir beenden eine Privatisierung nicht, bevor 100 Prozent des Bestandes verkauft worden sind“, sagt Werner Gorny, Chef der Patrizia Wohnungsprivatisierung. Annigton-Chef Volker Riebels Strategie: „Andere Wohnungsunternehmen sehen Mieterprivatisierung als eine Möglichkeit, sich von Problembeständen zu trennen. Wir trauen uns, gute Wohnungen zu verkaufen.“ Mit dem Erlös werden andere Wohnungen vor dem Verkauf aufgewertet.

Mieterverbände und Kommunalpolitiker befürchten, die Mieter würden durch Paketverkäufe hemmungslosen Geschäftemachern ausgeliefert. Um Imageschäden zu vermeiden, achten die Verkäufer auf SozialverträglichkeitsKlauseln, die Kündigungs- und Mieterhöhungsmöglichkeiten einschränken. Annington-Chef Riebel sagt aus Erfahrung: „Nur zufriedene Mieter kaufen.“ Und Terra-Chef Pascall ergänzt: „Solche Klauseln sind für uns kein Problem. Sie haben aber Auswirkungen auf den Preis.“

Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen, berichtet von Paketabschlägen im Einkauf von 40 bis 50 Prozent gegenüber Verkaufspreisen einzelner Wohnungen. Trotz solcher Abschläge funktioniert das Geschäft nur, wenn die monatliche Belastung der Käufer für Zins- und Tilgung die frühere Miete nicht übersteigt, was typischerweise unter Einbezug der Eigenheimzulage erreicht wird.

Michael A. Kremer, Chef der DB Real Estate Management, warnt: „Zurzeit ist sehr viel Euphorie im Geschäft mit der Mieterprivatisierung. Ob die Rechnung für die Privatisierer aufgeht, hängt von der Höhe der Eigenheimzulage ab. Sollte sie doch noch gekappt werden, haben sie zu teuer eingekauft.“

Zur Rentabilität der Wohnungserkäufe – 2002 waren es 2 800 – mag sich Annington-Chef Riebel nicht äußern. Viterra-Vorstand Wolfhard Leischnitz gibt die Parole aus: „Wir wollen bei einer nachhaltigen Rendite von 7,5 Prozent auf das Gesamtkapital wachsen.“ Die rund 170 000 Wohnungen im Bestand geben allerdings nur fünf Prozent Mietrendite her, so dass die Verkaufszahl von 9 900 Wohnungen aus dem Vorjahr noch einmal getoppt werden soll. Corpus-Geschäftsführer Dupré beantwortet die Rendite-Frage so: „Wir versuchen, auf der Käuferseite fünf bis sechs Prozent Rendite darzustellen.“

Was bei steigenden Mieten wieder leichter fällt. Wer kein Neubaugeschäft betreibt, dürfte die Empfehlung von Ifo-Immobilienanalystin Karin Behring gerne hören: „Das Angebot weiter verknappen.“ Bulwien-Vorstand Germano Tullio sieht im Abwärtszyklus sogar die Stunde der Bestandshalter schlagen – „wenn sie die Zeit zur Modernisierung nutzen“.


HANDELSBLATT, Freitag, 28. März 2003, 08:50 Uhr

Tagesspiegel, 28.03.2003


Mieten im Osten fast auf Westniveau
Nach dem neuen Mietspiegel stieg der Quadratmeterpreis in den östlichen Bezirken seit 2000 um 10,7 Prozent – kleine Altbauwohnungen sind sogar teurer als im Westen

Trotz starker Steigerungen liegen die Durchschnittsmieten im Osten Berlins weiterhin unter denen im Westen – allerdings ist der Unterschied geringer geworden. Dies zeigt der neue Berliner Mietspiegel, der am Donnerstag veröffentlicht wurde. Zahlt man im Westen jetzt im Mittel 4,35 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter, sind es im Osten 4,13 Euro: eine Differenz von 22 Cent. Im letzten Mietspiegel vor drei Jahren waren es noch 54 Cent. Seitdem ist die Miete im Westen durchschnittlich nur um 1,8 Prozent gestiegen – im Osten dagegen um 10,7 Prozent. Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) führt diesen Anstieg „im wesentlichen auf Modernisierungsmaßnahmen“ zurück.

Der Mietspiegel gibt die „ortsüblichen Vergleichsmieten“ für 1,2 Millionen Berliner Wohnungen wieder, die in Mehrfamilienhäusern liegen und keine Sozialbauwohnungen sind. 173 „Mietspiegelfelder“ differenzieren diese Wohnungen nach Baujahr, Lage, Größe und Ausstattung. Neben der Durchschnittsmiete für eine Wohnung dieser Art ist auch die Spanne angegeben, in der die Mieten für eine solche Wohnung üblicherweise liegen. Es handelt sich beim Mietspiegel also nicht um eine Empfehlung, sondern um eine – gerichtsfeste – Tatsachenfeststellung.

„Seine wesentliche Funktion ist der Schutz der Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen“, erklärt Strieder. Denn will ein Vermieter die Miete erhöhen, kann der Mieter anhand des Mietspiegels überprüfen, ob die Erhöhung den ortsüblichen Rahmen übersteigt – dann wäre sie nämlich ungesetzlich.

Der Mietspiegel zeigt aber auch, welche Wohnungen in Berlin besonders begehrt sind. So sind im Vergleich zum letzten Meitspiegel von 2000 besonders die großen Wohnungen (mehr als 90 Quadratmeter) im Westen teurer geworden: Die Mietsteigerung liegt hier bei durchschnittlich 4,6 Prozent. Auch die Mieten für Wohnungen in mittleren Lagen haben Strieder zufolge überdurchschnittlich angezogen. Am teuersten sind im Westen die Wohnungen, die in den letzten zehn Jahren gebaut wurden. Sie kosten durchschnittlich 7,38 Euro pro Quadratmeter – das sind jedoch 21 Cent weniger als vor drei Jahren. In Ost-Berlin dagegen stiegen die Mieten in allen Marktsegmenten. Besonders stark verteuerten sich Altbauten: um 11,8 Prozent auf durchschnittlich 3,93 Euro – was immer noch unter den 4,11 Euro vergleichbarer Wohnungen im Westen liegt. Auch Plattenbauten wurden teurer; „sie sind inzwischen zu 80 Prozent modernisiert“, begründet Strieder. Die höchste Durchschnittsmiete aber wird für Wohnungen unter 40 Quadratmeter verlangt: 4,44 Euro. Besonders begehrt sind dabei Altbauten in der Innenstadt: 5,10 Euro zahlt man dafür im Westen, 5,24 im Osten. Holger Wild

Manager-Magazin, 27.03.2003



I M M O B I L I E N

Genügend Kröten im Hochtaunuskreis


Von Arne Stuhr

Bankenkrise hin oder her - wer in Bad Homburg, Königstein oder Kronberg wohnen will, muss auch weiterhin viel Geld auf den Tisch legen. Eine Trendwende ist nicht abzusehen.

Hamburg/München – Ein paar Klicks im Internet genügen, um zu erkennen, dass im Hochtaunuskreis die Welt noch in Ordnung ist. In Kronberg wurde am Wochenende die Minigolf-Saison eröffnet, und in Königstein wird gebeten, auf die wandernden Kröten Rücksicht zu nehmen.



Großansicht


Leider unbewohnbar:
Burg Königstein ist ein Wahrzeichen des Hochtaunuskreises


Dabei sollte man doch meinen, die Krise der Banken im rund 15 Kilometer entfernten Frankfurt würde auf die beliebten Wohnorte durchschlagen. In Kronberg zum Beispiel hat die Deutsche Bank ein Ausbildungszentrum, Accenture - gerade gab es Entlassungen im Bereich Financial Services - residiert im "Campus" und auch Fidelity lenkt seine Deutschland-Aktivitäten von Kronberg aus. Im benachbarten Königstein steht nicht nur die ehemalige "Schneider-Villa", sondern es werden auch die Mitarbeiter der Dresdner Bank für den – gerade jetzt sehr schwierigen – Bankalltag gedrillt.

Aber wie es scheint, wurden bis jetzt vor allem die Mitarbeiter entlassen, die eben nicht am Wochenende den Sportwagen durch die Spitzkehren des Taunus jagen und dabei ihrem Kennzeichen "HG" alle Ehre machen. Dieses wird beim Normal-Hessen nämlich gern mit "Habe Geld" übersetzt.

Millionen-Objekte sind keine Seltenheit

Und dieses scheint in der Tat noch reichlich vorhanden zu sein. In einer aktuellen Studie kommt die HypoVereinsbank nämlich zu dem Ergebnis, dass das Wohnen im Hochtaunuskreis teuer ist und bleibt.

Da es an Bauland fehle, würden die Kaufpreise für Häuser sogar künftig noch steigen. Für exklusive Einfamilienhäuser seien Preise von über 1,5 Millionen Euro keine Seltenheit. In gefragten Wohnlagen wie Bad Homburg oder Kronberg liegt der Quadratmeterpreis für Bauland bei mindestens 750 Euro.

2600 und 3150 Euro pro Quadratmeter

Auch der Wohnungsmarkt bewegt sich weiter auf hohem Niveau. Für eine Eigentumswohnung müssen im Vordertaunus zwischen 2600 und 3150 Euro pro Quadratmeter auf den Tisch gelegt werden. Wer sich nicht sicher ist, ob er länger in der Gegend arbeiten wird und daher mietet, zahlt bei guter Lage der Wohnung durchschnittlich 9,5 Euro pro Quadratmeter.

Wem das zu viel ist, kann ja in das im benachbarten Main-Taunus-Kreis gelegene Bad Soden ziehen. Dort sind Eigentumswohnungen zum Beispiel rund 20 Prozent günstiger als in der hessischen belle Etage.

Dafür sind die Probleme natürlich dort auch wesentlich gravierender. Ein Blick ins Netz: Am Freitag bleibt die Sauna in der Sodenia-Therme wegen Reparaturarbeiten geschlossen.

hola,

yeap diesen bericht kann man nur bestätigen....trotz der hohen preise sind häuser...etw mangelware und gefragt wie nie zuvor :eek:
wer vor ca. 15 jahren ne wohnung in bh gekauft hat...erreicht jetzt mindestens eine wertseigerung von 50 %.
betrüblich wird´s langsam auch für die gemeinden nach königstein...hier hat sich das bauland auch innerhalb der letzten 10 jahre verdoppelt... 10 km weiter kann man sich den luxux des hausbaus aber noch erlauben...qm preise um die 3000-3500 für ein haus...sogar darunter für eine etw...lassen den kauf NOCH erschwinglich erscheinen.

ftd.de, Fr, 8.8.2003, 2:00
Europäische Büromärkte verlangsamen ihre Talfahrt
Von Dirk Cohausz

Spitzen- und Durchschnittsmieten fallen erneut, ein Aufschwung ist frühestens im kommenden Jahr erkennbar. Für den deutschen Immobilienmarkt sieht die Zukunft wenig rosig aus.


Ob London, Frankfurt oder Paris, seit Monaten gibt es für die europäischen Büromieten nur eine Richtung - runter. Nicht mehr lange, meint Bernd Kottmann, Vorstand Portfoliomanagement der IVG Immobilien. "Ich bin davon überzeugt, dass es 2004 wieder aufwärts geht und die Nachfrage anzieht."

Gemeinsam mit der Immobilienberatung Cushman & Wakefield Healey & Baker (CWHB) hat die IVG ein Barometer für 19 europäische Metropolen erstellt. Die fundamentalen Daten sehen im Vergleich zum Vorjahr schlecht aus. Die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten in den Metropolen Europas sind weiter gefallen.



Licht am Ende des Tunnels


Doch im Vergleich zum ersten Quartal des Jahres zeigt sich eine deutliche Verlangsamung der Talfahrt. "Wir sehen Licht am Ende des Tunnels", sagt Kottmann.


Nachdem sich deutsche Wirtschaftsinstitute in den letzten Wochen zuversichtlich äußerten, dass der Konjunkturaufschwung bevorstehe, kommen nun auch vereinzelt positive Nachrichten vom Immobilienmarkt. Trotz des generellen Trends, gibt es einige Ausreißer und deutliche Unterschiede zwischen den Städten. Gegen den Trend sind die Mieten in Brüssel beispielsweise gestiegen. Verantwortlich war hier die erhöhte Nachfrage der neuen EU-Mitgliedsstaaten.


Die Spitzenmieten fielen in den letzten zwölf Monaten in den 19 Städten um 10 Prozent. Statt 46,50 Euro pro Quadratmeter betrugen sie jetzt nur noch 42 Euro. Besonders betroffen waren dem IVG-Barometer zufolge Frankfurt, Hamburg, London und Warschau, wo die Spitzenmieten im Jahresvergleich um rund 20 Prozent nachgaben. Noch stärker betroffen waren die Durchschnittsmieten. Sie gingen um 8,3 Prozent zurück.



Baisse mindestens bis 2005


Trotz des angekündigten Aufschwungs sieht es auf den Imobilienmärkten auch in Zukunft nicht rosig aus. "Der deutsche Markt ist bestimmt vom geringsten Wirtschaftswachstum innerhalb der EU", sagt IVG-Vorstand Kottmann.


Das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) schätzt die Lage noch konservativer ein. Douglas Holoch, Managing Director von JLL, rechnet mit geringen Wachstumsraten für die deutschen Hochburgen. Bis 2006 würden sie zum Teil deutlich unter einem Prozent liegen. "Die Büromärkte werden ihre seit 2001 anhaltende Schwächephase auch in den nächsten Jahren nicht ablegen können. Die Baisse wird noch bis mindestens 2005 anhalten", prognostiziert Holoch.



© 2003 Financial Times Deutschland , © Illustration: FTD

URL des Artikels: http://www.ftd.de/bm/ga/1059812047141.html

rhein-main gebiet + 50 km...da bekommt man noch was für´s geld
das Posting war vom 03.-03. 03 :o
die Zeiten sind hier auch vorbei :rolleyes:

gibt es eigentlich eine aktuelle Übersichtskarte oder kritische Gebiete, die ganz über zu vermarkten sind?

aus t-online.de:

Immer mehr Zwangsversteigerungen

Noch nie wurden so viele Immobilien versteigert
Die Zahl der Zwangsversteigerungen ist im ersten Halbjahr 2004 in Deutschland auf ein Rekordhoch gestiegen. Die Zahl der angesetzten Immobilientermine übertraf mit über 47.000 Fällen die Rekordmarke aus dem ersten Halbjahr 2003 von rund 46.000. Die Summe der Verkehrswerte sei dabei um 6,9 Prozent auf 9,4 Milliarden Euro gestiegen, teilte der Verlag für Wirtschaftsinformationen Argetra mit. Die Bilanz könne bereits jetzt gezogen werden, da die Juni-Termine bei den Amtsgerichten schon angesetzt seien.

Aufwärtstrend verlangsamt sich
Nach einem deutlichen Anstieg in den ersten drei Monaten dieses Jahres habe sich die Zunahme der Termine allerdings gefangen, so dass sie für das erste Halbjahr 1,9 Prozent betrage. Der Anstieg der Versteigerungstermine wird sich den Prognosen nach in der zweiten Jahreshälfte wahrscheinlich weiter abschwächen. Von Stillstand oder gar Rückgang könne aber noch keine Rede sein. "Besonders in wirtschaftsschwachen Regionen finden Immobilien auch beim dritten und vierten Termin keinen neuen Eigentümer", sagte Verlagssprecher Winfried Aufterbeck.

Rückläufige Entwicklung in vielen Bundesländern
Einige alte Bundesländer fallen im Versteigerungskalender "VIZ" des Verlages durch eine rückläufige Entwicklung auf: Bayern (minus 10,7 Prozent), Rheinland-Pfalz (minus 9,2), Baden-Württemberg (minus 8) und Nordrhein-Westfalen (minus 2). Dagegen bleiben Schleswig- Holstein/Hamburg (plus 26,7 Prozent), Niedersachsen/Bremen (plus 9,8) und Hessen (plus 2,7) unter den alten Ländern über dem Bundesdurchschnitt von plus 1,9 Prozent.

Neue Länder bleiben Spitzenreiter
Die Neuen Länder sind noch immer die Spitzenreiter in der Zwangsversteigerungs-Statistik. Hier legten besonders Berlin/Brandenburg (plus 7,9 Prozent) sowie Sachsen/Thüringen (plus 9,6) im Vergleich zum Vorjahr zu. Nur Sachsen-Anhalt/Mecklenburg- Vorpommern (plus 3,3) liegt inzwischen nicht mehr weit hinter dem Bundesdurchschnitt. "Verantwortlich für die Zunahme der Zwangsversteigerungstermine im Osten ist die wirtschaftliche Situation", sagte Aufterbeck.

Die meisten Zwangsversteigerungen gibt es in Leipzig
Unter 40 wichtigen Städten nimmt Frankfurt mit einer Zunahme der Termine um 116 Prozent auf 305 Fälle eine Spitzenposition ein. In absoluten Zahlen hat Leipzig mit 2492 Fällen (plus 13 Prozent) die Nase vorn. Berlin verzeichnet einen Anstieg um knapp 9 Prozent auf 1702, Hamburg um 23 Prozent auf 301. Eine günstigere Entwicklung haben unter anderem München, Augsburg, Köln, Münster, Wuppertal, Düsseldorf, Bonn, Wiesbaden, Mannheim, Nürnberg Halle/Saale, Mainz, Saarbrücken, Halle/Saale, Rostock und Schwerin mit Rückgängen genommen.

Zwangsversteigerungen - Der Weg zum richtigen Objekt

Versteigerungsobjekte meist Einfamilienhäuser
Zwangsversteigert werden den Angaben zufolge zu etwa zwei Drittel Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Etwa ein Viertel sind Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien. Zudem kommen Grundstücke, Garagen, Wochenendhäuser, Schiffe und auch Flugzeuge unter den Hammer.

Ich rieche Urin, Kinderurin, und zwar Hektoliter davon!
Soll euch Papi mal was über Immos erzählen? Über Immos mit herzhaft zweistelliger Rendite? Über Immos in genau eurer Stadt? Und das, obwohl ich mit Immos und Finanzen beruflich überhaupt nichts zu tun habe, sondern bloß ein Familienvater ohne Bargeld bin? Soll ich? Bitte um Handmeldung!

*meld*

up :)
gibts Neues?

:eek: :confused: Ich rieche Urin, Kinderurin, und zwar Hektoliter davon!
is ihm der geruch zu stark geworden oder kann er u n s nicht mehr riechen :rolleyes: :D :confused:

wär doch interessant, seine meinung zu lesen ;)

manager-magazin.de, 23.08.2005, 08:26 Uhr
http://www.manager-magazin.de/geld/geldanlage/0,2828,370931,00.html
IMMOBILIEN

Lage, Lage, Lage

Von Karsten Stumm

Die eigene Immobilie taugt nicht überall in Deutschland zur Altersvorsorge. An manchen Orten sinken die Verkaufspreise, für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen gleichermaßen. Doch es gibt lukrative Wachstumsgegenden – für City-Immobilien.

Hamburg - Samstags liest niemand Zeitung, der nicht muss. Zumindest nicht von hinten nach vorn, nicht die drögen Immobilienannoncen zuerst. Patrick V. macht genau das.

Er macht es aus Angst.

Vor einem Jahr kaufte er zusammen mit seiner Frau eine kleine Wohnung in Hagen, und seitdem scheinen die Immobilienpreise zu fallen. "Irgendjemand bietet seine Wohnung noch für ein paar hundert Euro weniger an als die Verkäufer in der Vorwoche. Selbst gute Wohnungen sind betroffen. Neubauten, wie unsere eigene", sagt Herr V. Die beiden jungen Leute wollten früh anfangen fürs Alter vorzusorgen. Sie wollten alles richtig machen.

Doch der Immobilienkauf ist nicht mehr überall in Deutschland erste Wahl, um komfortabel zu leben und zugleich für das eigene Pensionsalter vorzusorgen. Die hohen Investitionen rechnen sich in vielen Regionen der Bundesrepublik nicht mehr. Das Berliner Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen (IfS) hat herausgefunden, dass Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den vergangenen Jahren unterm Strich deutlich an Wert verloren haben, statt ihren Besitzern ein solides Finanzfundament zu sichern.

Eigentumswohnungen beispielsweise seien in den alten Bundesländern im Schnitt zuletzt zu Preisen von vor zehn Jahren zu haben gewesen, ermittelten die Forscher. Schlimmer noch die Lage im Osten der Republik: Die Wohnungspreise zwischen Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen seien sogar auf das Niveau von Mitte 1992 gesackt.

Nicht viel anders entwickelten sich auch die Durchschnittspreise für Einfamilienhäuser. In Offenbach rutschte der Preis für ein Einfamilienhaus in den vergangenen zehn Jahren von 397.000 Euro auf 269.000 Euro.

Deutschlands attraktivste Immobilienstandorte

Dennoch: Wer bauen möchte, kann Gegenden finden, in denen es sich auch finanziell lohnen dürfte. Städte mit besonders kaufkräftiger Bevölkerung beispielsweise. In denen mehr Luxuriöses über den Ladentisch geht als im Bundesschnitt. Ortschaften, deren Bürger künftige Preiserhöhungen verschmerzen können, weil auch die regionale Kaufkraft steigt.



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Immobilienmarkt München: Spitze mit Potenzial



Welche Orte gemeint sind, weiß Johann Eekhoff, Vizepräsident des Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung und Professor für Wirtschaftspolitik und Wohnungswirtschaft in Köln.

Seine Forscher haben Deutschlands 439 Kreise und kreisfreie Städte untersucht. Ermittelt, wo Deutschlands Spitzenverdiener wohnen (in Starnberg), wie sich die Pro-Kopf-Kaufkraft in den Regionen entwickelt (am dynamischsten in ausgewählten Berliner Bezirken) sowie Steuern und Abgaben den individuellen Subventionen gegenübergestellt (wichtig für die hinteren Ränge). Das Ergebnis: München, Hamburg und Berlin stehen an der Spitze der Attraktivitätstabelle, dicht gefolgt von Düsseldorf, Stuttgart, Bremen, Köln/Bonn, Hannover, Frankfurt am Main/Wiesbaden und Nürnberg, die sich ebenfalls als weit überdurchschnittlich gutes Baupflaster erwiesen haben.

Hagen, die Stadt am Nordrand des Ruhrgebietes, dort, wo das Ehepaar ihre Eigentumswohnung gekauft haben, ist nicht dabei. Aber die westfälische Ortschaft zeigte sich nicht als solch schlechtes Baupflaster, wie viele ostdeutsche Kreise und Städte.

Speziell in Görlitz, Potsdam, Hoyerswerda, Brandenburg an der Havel, Cottbus und vor allem in Frankfurt an der Oder sollten Bauherren deshalb ihre Investitionsentscheidung gut abwägen. Nicht viel anderes gilt allerdings auch für Immobilienfreunde in den westdeutschen Städten Schweinfurt, Hof, Ludwigshafen, Neumünster, Offenbach, Passau, Emden, Lübeck, Kaiserslautern, Gelsenkirchen, Herne oder Trier.

Trend zur City

Fazit des Kölner Wirtschaftsforschers Eekhoff: "Es wird sichtbar, dass sich die westdeutschen Gravitationszentren für potenzielle Immobilieninvestoren als interessant erweisen, samt ihrem weiteren Umland."



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Stadtrand-Grundschüler: Familie und Beruf oft leichter in der Innenstadt zu organisieren



Am Stadtrand allerdings könnten die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen vielleicht doch unter Druck geraten. Denn erstmals seit Jahren wollen wieder mehre Deutsche mitten im Geschehen leben.

Allein in Leipzig entschlossen sich 30.000 ehemalige Wohnen-im-Grünen-Freunde binnen weniger Jahre zur Rückkehr ins Zentrum, wo Kindertagesstätten und Schulen genauso nahe liegen können wie hübsche Läden und Cocktailbars.

"Die Gruppe der Bürger, die mit ihren Kindern lieber in der Innenstadt leben wollen, wächst schneller als alle anderen Gesellschaftsgruppen", sagt Bernd Hallenberg vom Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung; oft lässt sich Beruf und Familie in der Stadt dank kurzer Wege leichter organisieren als im weitläufigen Umland.

Sollte sich der Trend fortsetzen, wird die sinkende Nachfrage nach Häusern in den Randgebieten auf die dortigen Immobilienverkaufspreise drücken. Und noch eine weitere Entwicklung scheint das Wohnen im Grünen mittlerweile weniger attraktiv zu machen.

"Für Pendler wird es immer teurer, vom eigenen Heim im Umland zum Arbeitsplatz in der Stadt zu gelangen", sagt Ulf Teubel von der Vereins- und Westbank. Benzin ist teurer, und auch die Kosten für Busse und Bahnen gehen längst wie eine zweite Miete ins Geld der deutschen Durchschnittspendler, die im Jahr umgerechnet mehr als 30 Tage lang auf Schiene und Straße unterwegs sind.

Beginn einer Abwärtsspirale?

"Mehr und mehr Menschen werden aus Kostengründen vom Haus auf dem Land wieder in eine Wohnung in der Stadt zurückkehren", erwartet Teubel.



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Rentner: Zurück in die Stadt



Die Vorreiter des Trends in die City hat Professor Volker Eichener, Wissenschaftlicher Direktor des Bochumer Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung (Inwis) gefunden. Es waren Deutschlands Rentner.

"Bereits jeder dritte Deutsche im Alter über 50 Jahre favorisiert das urbane Leben, und bis zum Jahr 2020 wird die Zahl dieser Deutschen um zehn Millionen wachsen."

Sollte ihr Wunsch zur Stadtmitte zum Umzugsstrom anschwellen, könnte sich ein Teufelskreis entwickeln, fürchtet Vereins- und Westbank-Analyst Teubel. "Je weniger Menschen in den Dörfern wohnen, desto höhere Beiträge werden sie für die Strom- und Wasserversorgung, für die Müllabfuhr und die Abwasserentsorgung zahlen müssen."

Die Grundkosten für die Unterhaltung der kommunalen Infrastruktur bleiben schließlich gleich, unabhängig von der Anzahl der Nutzer. So würden auf jeden einzelnen Umlandbewohner in Zukunft deutlich höhere Nebenkosten zukommen. Höhere Nebenkosten aber könnten weitere Nachbarn zwingen, ihre Bleibe am Stadtrand aufzugeben, auch wenn sie gerne bleiben würden - der Beginn einer Abwärtsspirale?

"Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus auf dem Land zu erwerben", sagt Teubel deshalb, "muss damit rechnen, dass die Immobilie in 20 Jahren an Wert verloren haben wird oder gar unverkäuflich geworden ist."



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